不動産の任意売却
住宅ローン等の返済不能になった場合、抵当にいれた不動産は差押になり、競売にかけられます。任意売却とは、競売という強制的方法の前に、債権者と話し合い、自らの意思で売却し、返済をする方法です。
任意売却による取引が成立する要件は
- ･ 債務があり、不動産に抵当権等が設定されていること
- ･ 債務に関する支払いが遅延していること
- ･ 債権者と債務者が任意売却をすることで合意していること
- ･ 任意売却による買主がいること
の全てを満たす必要があります。
任意売却の流れ
裁判所にて差押登記後、物件目録の一覧（配当要求終期の公告）が作成され、閲覧できるようになります。競売を落札しようとする人は、これにより、競売予定の物件リストを手に入れた事になります。
住宅ローンなどの支払いが困難になり、住宅ローン滞納が始まります。
半年くらい、ローンを滞納した段階で、通常は「債権」が銀行から信用保証会社（銀行の子会社）に移ります。信用保証会社はローンの取立てを引き継ぎますが、払えないから子会社に債権が移ったのですから、払ってもらえる訳がありません。裁判所に「競売の申し立て」をします。
滞納１か月目から、督促状や催告書が送られてきます。
住宅ローン滞納３か月から６か月で、期限の利益喪失となります。
この状況になりますと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失う事になります。
同時に、融資をした金融機関は、債権者（住宅金融支援機構や金融機関の保証会社）に、残債務の一括返済請求を申請し、あなたに代わり全額返済を受けます。この行為を代位弁済と言います。
債権者に申請をし、合意を得ることで任意売却ができることになります。
売却価格は、一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。